Una propiedad en renta puede verse rentable en el anuncio y aun así perder dinero cada mes. La diferencia casi siempre es la misma: el anuncio cuenta la renta y la hipoteca, y nada más. Esta guía recorre el cálculo completo del flujo de efectivo paso a paso, con una sola propiedad de ejemplo, para que repitas los mismos pasos con tus números en la calculadora. Todas las cifras están en dólares estadounidenses.
La renta programada es la renta mensual completa que la unidad debería generar si está ocupada y el inquilino paga a tiempo. Usa una cifra realista, basada en unidades parecidas que se estén rentando hoy cerca de la propiedad, no en el anuncio más alto que encuentres. En nuestro ejemplo la renta es de $1,800 al mes. Como presupuestaremos la vacancia por separado, no la restes tú de este número: sería contarla dos veces.
PITI significa capital, interés, impuestos y seguro (principal, interest, taxes, insurance). Usa el pago completo que aparece en tu estimado de préstamo o en tu estado de cuenta. En el ejemplo el PITI es de $1,240 al mes. Si pagas impuestos y seguro por fuera del préstamo, suma su costo mensual en este campo o en "otros gastos", pero solo una vez.
Tres costos son reales a lo largo de muchos años, pero casi nunca llegan como una factura mensual ordenada. Por eso la calculadora te deja presupuestarlos como porcentaje de la renta:
Ninguno de estos porcentajes es un estándar oficial. Son supuestos de partida; reemplázalos por cotizaciones y experiencia local en cuanto las tengas.
Agrega lo que no esté ya dentro del PITI: cuotas de HOA, servicios que pagas como propietario, jardinería o remoción de nieve, control de plagas, etc. Nuestro ejemplo usa $120 al mes.
| Renta programada | $1,800 |
| Hipoteca (PITI) | -$1,240 |
| Administración (8%) | -$144 |
| Mantenimiento (6%) | -$108 |
| Vacancia (5%) | -$90 |
| Otros gastos | -$120 |
| Flujo de efectivo estimado | $98 al mes |
Los costos suman $1,702; $1,800 menos $1,702 deja $98 al mes, unos $1,176 al año. Un anuncio que solo restara la hipoteca mostraría $560 al mes, más de cinco veces más.
Un solo número esconde qué tan frágil puede ser. Cambia una variable a la vez:
Si un trato solo funciona cuando todo sale bien, es un trato delgado. Muchos inversionistas deciden de antemano qué colchón mensual necesitan y descartan los tratos que no lo alcanzan; ese umbral es personal, no una regla universal.
Un resultado positivo significa que, con tus supuestos, la propiedad se paga sola cada mes antes de impuestos sobre la renta. No te dice el rendimiento sobre el dinero que invertiste, porque esta calculadora no pide el enganche ni los costos de cierre. Tampoco incluye plusvalía ni el capital que vas pagando del préstamo. Nuestra guía de flujo de efectivo vs. ganancia explica cómo encajan esas piezas.
¿Uso la renta que espero o la que tengo hoy? Usa lo que unidades comparables realmente están rentando. Si ya existe un contrato, úsalo y confírmalo con el documento, no con el resumen del vendedor.
¿Y si el resultado es negativo? Es información. Mira qué dato causa el daño: precio, tasa de interés, impuestos o renta. A veces una oferta menor o un enganche mayor cambia el panorama; a veces lo correcto es descartar el trato.
¿Lo repito cada año? Sí. La renta, los impuestos, el seguro y las reparaciones cambian, así que actualiza los datos al menos una vez al año.