La calculadora de este sitio estima el flujo de efectivo mensual de una propiedad en renta usando una fórmula:
Flujo de efectivo mensual neto = Ingreso mensual de renta − Pago mensual de hipoteca (PITI) − Reserva de administración − Reserva de mantenimiento − Reserva de vacancia − Otros gastos mensuales.
Cada reserva (administración, mantenimiento y vacancia) se calcula como un porcentaje del ingreso de renta que introduces, no como un porcentaje del valor o precio de compra de la propiedad. Esto coincide con la forma en que la mayoría de las empresas administradoras realmente cobran su comisión, y con la forma en que la mayoría de los propietarios experimentados presupuestan mantenimiento y vacancia: como una parte de lo que se espera que la unidad genere, aplicada cada mes, ocurra o no ese costo específico en ese mes.
Una calculadora más simple podría pedir solo renta e hipoteca, y detenerse ahí. No lo hacemos, porque ese enfoque sobreestima sistemáticamente el flujo de efectivo. Los costos de mantenimiento y los períodos de vacancia son probables a lo largo de la vida de una propiedad en renta — solo que rara vez llegan en un mes predecible. Reservar para ellos mensualmente, con un porcentaje que tú defines, convierte un costo impredecible y de una sola vez en una partida mensual predecible, que es exactamente la lógica que usan los administradores de propiedades profesionales y los propietarios experimentados al armar sus propios presupuestos.
Esto también significa que el campo de "reserva de administración" aplica sin importar si realmente contratas a un administrador externo. Si administras la propiedad tú mismo, puedes poner un número bajo o cero — pero ten en cuenta que hacerlo asigna efectivamente un valor de $0 a tu propio tiempo, lo cual subestima el costo real de administrar la propiedad tú mismo.
El campo de hipoteca pide tu pago PITI completo: capital, interés, impuestos y seguro combinados en una sola cifra mensual. Pedimos la cifra combinada en lugar de dividirla en cuatro campos separados porque la mayoría de los estados de cuenta hipotecarios y estimados de préstamo ya la presentan así, y combinarla reduce la posibilidad de que alguien olvide accidentalmente los impuestos o el seguro. Si tu prestamista maneja los impuestos y el seguro en una cuenta de depósito (escrow) separada del pago del préstamo, suma ambas cifras antes de introducir el total aquí. Si eres dueño de la propiedad sin hipoteca, puedes escribir solo tus costos de impuestos y seguro en este campo, o poner el seguro en el campo de "otros gastos" — cualquiera de los dos enfoques da el mismo flujo de efectivo neto, siempre que cada costo real se cuente exactamente una vez.
Para mantener simple y rápida la primera experiencia de uso, esta versión de la calculadora no calcula: la plusvalía o el crecimiento del valor de la propiedad a largo plazo; la amortización del préstamo y la parte de cada pago de hipoteca que va hacia el capital (que es una forma de retorno vía plusvalía, separada del flujo de efectivo); la depreciación y otros efectos fiscales; los costos de cierre, costos de renovación, o la cifra de efectivo total invertido necesaria para calcular el retorno sobre efectivo invertido; ni proyecciones a varios años. Todo esto forma parte legítima de un análisis financiero completo, pero requiere más datos y más supuestos de los que una calculadora rápida y anónima de primer contacto debería exigir. Si una propiedad supera tu filtro de flujo de efectivo aquí, el siguiente paso responsable es hacer un análisis más completo — incluyendo tu tabla de amortización real y una proyección realista del período de tenencia — antes de hacer una oferta.
Los resultados se redondean al dólar más cercano para facilitar la lectura. Los valores predeterminados precargados en la calculadora (por ejemplo, $2,200 de renta mensual) son solo puntos de partida ilustrativos, pensados para mostrar la herramienta funcionando con un ejemplo plausible — no son una recomendación, un promedio de mercado, ni una afirmación sobre lo que rentará una propiedad específica. Reemplaza cada campo con tus propios números antes de confiar en el resultado para una decisión real.
Todos los cálculos se ejecutan localmente en tu navegador usando JavaScript. Nada de lo que escribes en la calculadora — renta, pago de hipoteca, o cualquier otro campo — se transmite ni se guarda en nuestros servidores. Al actualizar o cerrar la página se borran todos los valores que introdujiste.
Como la fórmula es simple a propósito, puedes verificar cualquier resultado a mano en menos de un minuto. Multiplica tu cifra de renta por cada porcentaje de reserva para obtener el valor en dólares de esa partida, suma la hipoteca y otros gastos, y resta el total de la renta. Si el número que muestra la calculadora no coincide con tu propia aritmética, revisa primero que hayas introducido los porcentajes como números enteros (por ejemplo, 8 para 8%, no 0.08) y que tu cifra de hipoteca represente un verdadero pago PITI mensual, y no un total anual o solo la parte de capital e interés. Poder reproducir a mano las matemáticas de una herramienta es una de las formas más simples de confiar en que hace exactamente lo que dice, y preferimos que verifiques nuestro trabajo en lugar de tomarlo por fe.
Esta calculadora está diseñada deliberadamente para responder una sola pregunta: ¿cuál es el flujo de efectivo operativo mensual estimado de una propiedad, dado un conjunto de datos que tú controlas? Si necesitas una proyección a 5, 15 o 30 años, un cálculo de tasa interna de retorno, comparación entre varios escenarios de financiamiento, o reportes a nivel de portafolio en varias propiedades, eventualmente necesitarás una herramienta de análisis más avanzada hecha para ese propósito. Empezar con un estimado de flujo de efectivo rápido y transparente sigue siendo un primer paso razonable incluso si esperas pasar a un análisis más profundo después — te dice rápidamente si una propiedad siquiera vale el tiempo que requiere un análisis financiero completo.