"¿Es rentable esta propiedad?" tiene varias respuestas, según si te refieres al dinero que te queda este mes, a la ganancia imponible en tu declaración o a tu ganancia total en muchos años. Este artículo las separa con un solo ejemplo. Es educación general basada en las Publicaciones 527 y 925 del IRS (ediciones 2025 al momento de escribir); las reglas fiscales cambian y tu situación es particular, así que confirma las reglas vigentes en irs.gov o con un profesional de impuestos. Las cifras están en dólares estadounidenses.
Los costos mensuales suman $1,564 + $168 + $126 + $105 + $60 = $2,023. El flujo es $2,100 - $2,023 = $77 al mes, o $924 al año. Es el número que muestra la calculadora.
Una parte de cada pago reduce el préstamo. En el primer año de este préstamo, unos $2,146 van a capital y unos $12,417 a intereses. El capital no es un costo en el cálculo del flujo, pero sí es valor real: tu saldo baja. Sumado al flujo da unos $3,070 de beneficio en el primer año, antes de cualquier cambio en el valor de la propiedad. Ese capital no es efectivo disponible; solo lo recibes al vender o refinanciar.
Los impuestos usan otras reglas. Según la Publicación 527 del IRS, la propiedad residencial en renta se deprecia en general durante 27.5 años con el método de línea recta y la convención de mitad de mes; no se puede depreciar el terreno, y la depreciación comienza cuando la propiedad está lista y disponible para rentarse. Supón que 20% del precio ($48,000) es terreno, un supuesto solo ilustrativo; la proporción real debe salir de tus documentos, un avalúo o la valuación del condado. La base del edificio es $192,000, así que un año completo de depreciación es $192,000 / 27.5 = unos $6,982 (el primer y último año son parciales).
Este es un cuadro anual simplificado. Solo se usan gastos reales, no reservas, y se usa el interés del préstamo, no el capital:
| Renta cobrada (sin vacancia) | $25,200 |
| Impuestos y seguro | -$4,200 |
| Interés hipotecario | -$12,417 |
| Administración | -$2,016 |
| Reparaciones y mantenimiento (supuesto gastado) | -$1,512 |
| Otros costos | -$720 |
| Depreciación | -$6,982 |
| Resultado fiscal en papel | -$2,647 |
Así, la misma propiedad puede mostrar un flujo positivo de $924 y una pérdida de $2,647 en papel. La depreciación es una deducción que no exige un pago en efectivo, pero tampoco es permanente: al vender, la depreciación reclamada puede afectar los impuestos, así que habla con un profesional antes de apoyarte en ella para decidir una compra.
No automáticamente. La Publicación 925 del IRS explica que una actividad de renta es, en general, una actividad pasiva, y que la pérdida pasiva en general no se permite en el año en que ocurre. Existe una asignación especial de hasta $25,000 para quienes participan activamente en bienes raíces en renta, pero se reduce en 50% del ingreso bruto ajustado modificado que exceda $100,000 y en general desaparece en $150,000. La participación activa es un estándar más bajo que la participación material; tener al menos 10% y tomar decisiones de administración, como aprobar inquilinos o fijar condiciones de renta, es el tipo de participación que describe el IRS. Las reglas para profesionales de bienes raíces son distintas. Las pérdidas que no se pueden usar ahora en general se arrastran a años futuros. Revisa la edición vigente para tu año fiscal.
El rendimiento total suma la plusvalía (o la caída) del valor de la propiedad, que nadie puede predecir, y resta los costos de venta y los impuestos al vender. También depende de cuánto efectivo pusiste al inicio, incluidos enganche y costos de cierre, algo que nuestra calculadora no pide.
¿Por qué el flujo es tan distinto del resultado fiscal? Miden cosas diferentes. El flujo es dinero que pasa por tus cuentas; el ingreso imponible es un resultado contable según reglas fiscales.
¿Aplica esto a mi estado? Las reglas del IRS citadas son federales. Los estados pueden tratar distinto el ingreso y las pérdidas de renta, y los impuestos y seguros varían mucho por ubicación.
¿Dónde leo las reglas yo mismo? Las Publicaciones 527 (Residential Rental Property) y 925 (Passive Activity and At-Risk Rules) son gratuitas en irs.gov, en inglés.