Los principiantes casi siempre subestiman los costos de una renta por la misma razón: los gastos que más duelen son los que no aparecen en un estado de cuenta mensual. Este artículo enumera los costos que más se omiten, muestra cómo convertirlos en una cifra mensual y explica dónde los coloca nuestra calculadora. Las cifras son ilustrativas y están en dólares estadounidenses.
Si tu prestamista cobra impuestos y seguro mediante una cuenta de depósito en garantía (escrow), ya están dentro de tu PITI y no debes ingresarlos otra vez. Si los pagas tú, igual deben contarse una vez. El error más común es usar una hipoteca de solo capital e interés. En la calculadora, ingresa el PITI completo en el campo de hipoteca y usa "otros gastos" solo para lo que no esté incluido.
Las reparaciones rutinarias son pequeñas y frecuentes. Los gastos de capital, o CapEx, son los reemplazos grandes: techo, aire acondicionado y calefacción, calentador de agua, pisos. Para ver su costo mensual, divide el precio entre los años que esperas que dure. Estas cifras son ilustrativas; pide cotizaciones locales:
| Elemento | Costo supuesto | Vida supuesta | Por mes |
|---|---|---|---|
| Techo | $12,000 | 20 años | $50 |
| Aire y calefacción | $7,500 | 15 años | $42 |
| Calentador de agua | $1,200 | 12 años | $8 |
| Reserva total | unos $100 |
Sobre una renta de $2,000, $100 es 5%. Por eso muchos inversionistas parten de una reserva de mantenimiento de 5% a 10% de la renta, aunque tu número debe depender de la edad y condición del edificio. En la calculadora, sube el porcentaje de mantenimiento para incluir el CapEx o agrega una cantidad fija a "otros gastos".
Entre inquilinos pierdes renta y casi siempre pagas limpieza, reparaciones menores y publicidad. La vacancia no está garantizada en un año específico, pero a lo largo de muchos años es parte normal de rentar. La Publicación 527 del IRS indica que, en general, puedes deducir los gastos ordinarios de mantener una renta vacía, pero no puedes deducir la renta que dejaste de recibir. Dicho de otro modo, esa renta perdida es una pérdida real para ti.
Los contratos de administración suelen cobrar un porcentaje de la renta cobrada y algunos añaden cargos por colocar o renovar inquilinos. Lee el contrato. Aunque pienses administrar tú mismo, una línea de administración te ayuda a comparar el trato con lo que rendiría si otra persona lo manejara.
Los propietarios a menudo pagan agua, basura, jardinería, nieve, control de plagas o cargos de áreas comunes. Por separado son pequeños; juntos pueden sumar cientos de dólares al mes. Haz la lista con los registros del vendedor o con los propios proveedores, no de memoria.
Una compra puede cambiar la valuación fiscal de la propiedad y las primas de seguro pueden subir. La renta no siempre sube al mismo ritmo. Vuelve a calcular cada año con cifras actuales.
Algunos inversionistas usan una regla general informal según la cual los gastos operativos, sin contar la hipoteca, consumen más o menos la mitad de la renta. Es solo un atajo. No es un estándar oficial y el porcentaje real varía según el tipo de propiedad, su edad, su ubicación y si el dueño paga los servicios. Úsala, si acaso, para contrastar tu lista detallada, nunca para reemplazarla.
Una unidad rinde $2,000 de renta y el PITI es $1,350. Quien solo resta la hipoteca ve $650 de flujo mensual. Ahora agrega administración de 8% ($160), mantenimiento de 5% ($100), vacancia de 5% ($100) y $90 de otros costos. Son $450 más de costos al mes y la estimación real baja a $200. Esa diferencia de $450 es lo que muchos propietarios nuevos descubren solo después de un mal mes.
¿Cuánto debo reservar? No hay una cifra oficial. Empieza con un porcentaje de la renta que puedas defender, contrástalo con la edad de los sistemas y revísalo después de tu primer año completo de facturas reales.
¿Las reservas van en una cuenta aparte? Muchos propietarios usan una cuenta dedicada para que una reparación grande no salga de su presupuesto personal, pero es una elección personal, no un requisito.
¿Todo lo anterior es deducible? El tratamiento fiscal difiere entre reparaciones, mejoras y depreciación. Consulta nuestro artículo de flujo vs. ganancia, la Publicación 527 del IRS y a un profesional de impuestos.